最近半年深圳卖的最好的楼盘，一定是位于龙华民治的鹏宸云筑，半年时间卖掉了近千套住宅，这样的销售成绩即使楼市很好的时候，也非常亮眼。如果说这两年深圳购房者买房最赚钱的项目是招商玺，这两年开发商最赚钱的项目就是鹏宸云筑，所有的购房者都在羡慕招商玺业主，所有的开发商都在羡慕鹏宸云筑开发商。他们都在极度低迷的市场中，做到了逆势翻盘赚钱，如果说招商玺开盘还有一点氛围和热度推动，鹏宸云筑拍地时开发商绝对是孤独的逆行者。

2024年2月29号，深圳龙华梅林关8号仓附近，华南物流中心的A808-0025住宅地块开拍，占地面积46763.51㎡，建筑面积约21.66万㎡，被中建壹品湖北文旅以总价51.79亿元拿下，楼面单价23913.75元/㎡。低于10年前民治土拍的楼面价。

去年民治A808-0025住宅地块拍卖，仅招商和中建壹品湖北文旅两家地产报名，起拍价51.69亿，成交价51.79亿，几乎没有溢价。这是深圳一块非常好的地，从最近半年鹏宸云筑的成交也可以看出来。当时深圳楼市的冷清，深圳土拍市场的冷清，从当时开发商土拍的态度可以看的很清楚，即使比10年前的价格低，深圳绝大部分开发商连报名都懒得报，招商地产虽然报名了，一次加价的想法都没有。

仅仅过去一年多时间，深圳楼市发生了一些变化，变化最大的还是深圳土拍市场。同样在龙华民治街道，连位置更差，地块更差的披萨地块也在土拍市场上被抢。

6月19号，位于龙华上塘金地上塘道附近约1万平方米的三角地块出让，吸引8家房企参与竞拍，其中就有去年参与竞拍鹏宸云筑的招商地产，65轮竞价后，最终以楼面价44559元每平方米成交，溢价率46.6%。楼面价高于去年出让的鹏宸云筑20645元每平方米。

7月7号，位于龙华梅林关书香门第附近的地块出让，吸引6家房企参与竞拍，其中还有去年参与竞拍鹏宸云筑的招商地产，108轮竞价后，最终以楼面价38795元每平方米成交，溢价率40.74%。楼面价高于去年出让的鹏宸云筑14881元每平方米。

过去1个月深圳火爆的土拍市场中，参与上百轮竞价的开发商一定后悔去年没有轻轻松松的去拿鹏宸云筑地块，最后悔的应该是今年两次土拍都参与的招商地产，去年楼面价每平方米两万多的地块不要，要今年到处报名抢楼面价每平方米三万多的地块，还抢不到。

从最近1个月深圳楼市火爆的土拍市场看，开发商认为要跑步入场了，再不拿地就来不及了。从最近一个月开发商高溢价拿地看，即使不能抄底也要拿地，开发商认为底部已经过了，最少类似去年鹏宸云筑的地块和价格现在是拿不到了，即使地价比去年的底部高很多，开发商也愿意去抢地，记住不是拿地。

深圳楼市目前出现了严重的分化，开发商认为底部都过了，最少核心地段相对还行的地块底部早就过了，要加价跑步入场了。购房者则不这么认为，即使市区位置好的优质楼盘，价格依然低迷，即使是去年最低迷时的价格，大部分购房者也不愿意下手，大部分购房者对接下来楼市依然没有信心。深圳购房者现在对楼市的态度，和去年上半年深圳土拍市场中的开发商差不多。

深圳楼市，开发商和购房者出现了截然不同的选择，是开发商跑步入场被套，还是购房者错失抄底的最好机会，只能让时间来揭晓答案。